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Inversión inmobiliaria: Tres cálculos básicos para evaluar e identificar una buena propiedad de inversión

Lo primero que debe hacer antes de siquiera pensar en comprar un edificio es evaluar su rentabilidad
Montreal · Publicado el: 3 julio, 2020

Lo primero que debe hacer antes de siquiera pensar en comprar un edificio es evaluar su rentabilidad. Aquí hay tres cálculos simples que puede hacer para evaluar rápidamente si está tratando con un buen negocio o no.

MRB (Multiplicador de Ingresos Brutos)

El “multiplicador de ingresos brutos” no es la relación más precisa, pero es la más fácil de usar. En particular, le permite comparar edificios similares de una región a otra.

El MRB se calcula utilizando la siguiente fórmula: precio ÷ ingreso bruto anual = MRB.

Esta relación se puede usar primero para comparar diferentes edificios vendidos recientemente, lo que proporciona un retrato del mercado en un sector determinado. Por ejemplo, si la propiedad de ingresos promedio vendida en una región es de $ 450,000 y el ingreso bruto anual promedio es de $ 40,000, el MRB equivale a una relación de 11.25.

El MRB también se puede usar para estimar el valor de una propiedad en particular. Suponga que está pensando en comprar un edificio en el mismo sector por el cual el vendedor solicita $ 515,000 y cuyos ingresos brutos se muestran en $ 35,000. Al aplicar el multiplicador de 11.25, obtenemos un valor de $ 393,750. Por lo tanto, el precio inicial es demasiado alto y deberá evaluar si desea invertir su tiempo para negociar este edificio.

Sin embargo, el MRB no tiene en cuenta todos los gastos posibles de un edificio y, por lo tanto, no es la herramienta de medición más precisa. Es por eso que recomiendo confiar en al menos otra relación para evaluar correctamente una propiedad de ingresos.

MNR (Multiplicador de Ingresos Netos)

El “multiplicador de ingresos netos” es más preciso y refleja mejor la calidad de una inversión. Los ingresos brutos no incluyen los costos operativos, mientras que los ingresos netos incluyen administración, mantenimiento interior y exterior, gastos de administración de edificios, además de impuestos, seguros y publicidad. , electricidad, etc.

Se calcula de la siguiente manera: precio ÷ ingreso neto = MRN.

Sin embargo, a menudo es difícil obtener ciertos gastos que no aparecen automáticamente en los anuncios de propiedades en venta. Los propietarios muchas veces no revelan todas sus informaciones. Esto es completamente normal, ya que ciertos edificios seguirían siendo difíciles de vender si se revelaran todos sus secretos.

Si desea hacer una promesa de compra, lo mejor que puede hacer es estimar estos gastos, incluso si eso significa verificar sus cálculos más adelante cuando reciba los documentos de gastos, hacerse asesorar por un corredor inmobiliario experimentado sería lo ideal, no todos los corredores saben de estos temas.

Tasa de capitalización (tasa de capitalización) (TGA)

La tasa de capitalización se utiliza para determinar cuánto vale realmente una propiedad con ingresos que desea adquirir. Este método se usa ampliamente para evaluar edificios con 12 o más viviendas.

Recuerde que los precios de venta de otros edificios vendidos recientemente a menudo no tienen nada que ver con los precios originalmente solicitados por los vendedores. Por lo tanto, la tasa de capitalización se determina utilizando el ingreso neto y el precio de venta de otras propiedades vendidas en el mismo sector. Para determinar estos precios de venta, puede utilizar el Registro de tierras de Quebec, o incluso con la ayuda de su corredor inmobiliario.

Dado que el cálculo es un poco complejo de realizar, sino a veces es mejor recurrir a un tasador certificado. Están acostumbrados y estarán mejor equipados para determinar una tasa de capitalización en un sector determinado.

Pero si desea determinar el TGA usted mismo, hay dos métodos posibles. Primero, puede usar la fórmula inversa del MRN explicada al comienzo del artículo (TGA = 1 ÷ MRN). De lo contrario, use esta otra fórmula: Ingresos netos ÷ precio de venta = tasa de capitalización.

Pongamos un ejemplo. Desea adquirir un edificio de 24 unidades con un ingreso neto de $ 170,000. Usted compara este edificio con un edificio vecino similar recientemente vendido a un precio de $ 2,800,000 cuyo ingreso neto (menos gastos) es de $ 190,000. La tasa de capitalización de este edificio es, por lo tanto, 0.068 o 6.8%. Por lo tanto, el valor del codiciado edificio se puede calcular de la siguiente manera: $ 170,000 ÷ 0.068 = $ 2,500,000.

El truco es apuntar a la tasa de capitalización más alta posible en el mismo sector. Le recomiendo que establezca un objetivo para la compra de sus edificios, a fin de evitar edificios no rentables.

Benefíciese de nuestra experiencia de 15 años en Residencial – Comercial – Industrial y además contamos con todos los profesionales para una transacción exitosa.

Equipe Inmobiliario Ballester

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(514)400-1897

(Foto: freepik)

Guia Inmobiliaria

Erico Ballester

Erico Ballester es un reconocido corredor inmobiliario quien ha llevado a cabo proyectos de gran envergadura en distintos países de Latinoamérica, en Estados Unidos, el Caribe y por su puesto en Canadá.

Contáctalo a través del correo [email protected], llamando al teléfono (514)400-1897, o entra a su perfil web aquí.

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